万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪(guài)有网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达(dá)在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务(wù)人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明这75套(tào)房(fáng)子(zi)是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没(méi)有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实(shí)已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债(zhài)权(quán)回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品房消费者权(quán)利保护(hù)问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万(wàn)的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被(bè感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思i)外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发(fā)商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部(bù)股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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