文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付(fù)款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开发(fā)商(shāng)工程进(jìn)度在(zài)完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的(de)一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的(de)住房(fáng)供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了(le)房地(dì)产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到(dào)了全(quán)部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过(guò)三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产融资存(cún)量(liàng)占社融(róng)存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的(de)负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的(de)合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的(de)预(yù)售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程(chén嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念dig)建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预(yù)付款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支付(fù)，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的(de)保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于(yú)房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向购房者赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的(de)首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款(嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念dikuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会(huì)存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di