文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余(yú)全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格(gé)的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的(de)两大难(nán)题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合(hé)中国内地(dì)的(de)商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额(é)分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗ong>从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明确(què)规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节(jié)，定金比例(lì)一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来(lái)自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在(zài)房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国(guó)采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较(jià黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗o)低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分(fēn)估计(jì)形势(shì)复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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