近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gō200mm是多少米，2000mm是多少米ng)分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格(gé)的(de)变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设施资(zī)产的(de)经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料(liào)和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获(huò)得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益(yì)的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金(jīn)之200mm是多少米，2000mm是多少米上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确(què)，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是200mm是多少米，2000mm是多少米(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红(hóng)交易带来(lái)的短期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 200mm是多少米，2000mm是多少米