万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到(dào)，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅的(de)背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财(cái)经的(de)报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题(tí)的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购(gòu)房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权的(de)，人(rén)民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司(sī)中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发(fā)了市场强(qiáng)烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的(de)万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北(běi)京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米(mǐ)高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银(yín)杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子ong>

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京国(guó)安的(de)估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人(rén)包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国(guó)安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如何能(néng)独善其身？