导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)均较(jiào)发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地(dì)产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可(kě)以直接公布(bù)，一是每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的(de)不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数(shù)会(huì)因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出(chū)支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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