文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来(lái)了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地(dì)产长(zhǎng)效机(jī)制。这(zhè)是个(gè)技术活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国(guó)务(wù)院发展研(yán)究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案(àn)研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖rong>1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的(de)需(xū)求是相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的(de)经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部(bù)门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅(xùn)速(sù)出(chū)台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要(yào)一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多(duō)年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产融(róng)资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时(shí)向银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者承担(dān)的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金(jīn)比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节(jié)内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融(róng)机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保证金(jīn)证明(míng)书(shū)交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花(huā)税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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