OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人也(yě)表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张润大(dà)厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也(yě)高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示(shì)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅(fú)低(dī)开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场(火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避(bì)的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)。

　　先火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没有造(zào)成大的(de)影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加(jiā)上(shàng)前期本(běn)身园(yuán)区类资产(chǎn)就(jiù)回调(diào)不少(shǎo)了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益(yì)人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在(zài)随后召开(kāi)的业(yè)绩说(shuō)明(míng)会中(zhōng)管理(lǐ)人就(jiù)相关(guān)事项(xiàng)进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开(kāi)的线上和(hé)线下(xià)的扩募说(shuō)明会上，运营团队(duì)表示了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心(xīn)，预(yù)计(jì)签署意向书和合同谈判中的(de)储备租户(hù)正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市(shì)场各(gè)方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人(rén)坦言，事(shì)发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了(le)应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前(qián)储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重(zhòng)要租户(hù)。虽(suī)然收了(le)三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩(kuò)募(mù)、对(duì)市场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与(yǔ)时(shí)间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到(dào)解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都坚持以市(shì)场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况，而这次(cì)项目(mù)的(de)大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租(zū)户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成(chéng)以后，新老资(zī)产的(de)管理人都变成了一家，后续我们(men)在资源共享和联(lián)合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上(shàng)述(shù)负责人(rén)补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它(tā)未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们(men)实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的(de)一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临(lín)了一些(xiē)突发情况需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设(shè)发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心排(pái)除万(wàn)难(nán)，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的(de)所有负(fù)面影响(xiǎng火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗)，维持预期和市场的信心。”

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