正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据有(yǒu)两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都(dōu)是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国(guó)和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看(kàn)似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出(chū)支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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