OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从(cóng)根(gēn)本上影响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低(dī)开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格(gé)有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元)幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大(dà)园项目出租率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随着二级市场价格下跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基(jī)本(běn)面(miàn)、情绪面等(děng)多(duō)重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期(qī)本(běn)身园区(qū)类资产(chǎn)就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租(zū)金(jīn)收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项(xiàng)，一度(dù)二(èr)级市场价(jià)格出现回落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得(dé)到(dào)了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表(biǎo)示了(le)对张江(jiāng)光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回升。没(méi)想到仅过(guò)了不到三(sān)周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的(de)原始权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟(gōu)通(tōng)和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是(shì)比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了(le)2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们(men)一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的(de)张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么(me)多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租和(hé)换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一(yī)些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也(yě)会(huì)根(gēn)据自身(shēn)需求(qiú)和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了(le)一家，后续我们在资源(yuán)共享和联(lián)合营(yíng)销方面能更(gèng)加充(chōng)分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更好。一亿等于10的几次方万，一亿等于10的几次方元”上述负责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一(yī)些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下(xià)我们可能面临了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一个(gè)非常(cháng)小的插(chā)曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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