近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报(bào)，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有产品的特科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额(é)误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资(zī)产增值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容期(qī)后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)分配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额(é)包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步(bù)延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的(de)资(zī)产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接(jiē)连回(huí)调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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