万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收(shōu)回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子(zi)早(zǎo)已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的处(chù)置(zhì)主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了(le)的，是(shì)有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物的(de)拍(pāi)卖页面(miàn)上(shàng)又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北(běi)京(jīng)的高(gāo)端(duān)人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出执行异(yì)议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还(hái)购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确(què)了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套(tào)房子(zi)，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了(le)唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的(de)天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格(gé)，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能(néng)源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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