导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域(yù)板块(kuài)之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突(tū)然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一(yī)阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的(de)房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个准确统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二(èr)手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国(guó)城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的(de)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很(hěn)大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二(èr)居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分　

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无(wú)中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实(shí)际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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