5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的(de)总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗gōng)募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地(dì女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗)产板块排名最高的是(shì)保利(lì)发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么(me)投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是(shì)主要(yào)布局(jú)在深圳(zhèn)的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集(jí)中度(dù)提升的(de)头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业(yè)内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个(gè)别(bié)城市四月(yuè)环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可能(néng)会出(chū)现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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