近(jìn)两年火爆的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可(kě)循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式(shì)分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等(děng)同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的(de)投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资者稳(wěn)定收(shōu)益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素(sù)的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对(duì)经济(jì)活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金(jīn)额进行(xíng)计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提(tí)是本金(jīn)之(zhī)上的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包括了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对(duì)所选择产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内部(bù)收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带来的(de)短(duǎn)期博弈(yì)机会仍(réng)在(zài)，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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