“现在的房地产很难(nán)再出现(xiàn)像过去十年的系统性行情。”思睿集(jí)团合(hé)伙人、首席经(jīng)济学家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地产行业分化(huà)的(de)愈加(jiā)明显，让机构和(hé)投(tóu)资者的关注度从板(bǎn)块向(xiàng)单个标的转移。上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估(gū)值，房地产都已经双杀到了最(zuì)底部，而且是反复地杀到了底(dǐ)部，再往下的空间已(yǐ)经不(bù)大了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产赛(sài)道中进行选择，需要非常小心，避免选了(le)半天(tiān)，标的(de)公司出现(xiàn)爆雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏指(zhǐ)出(chū)，需要满足以下三个(gè)基准(zhǔn)：有大的国资背景的、杠杆率较低的(de)、此前没(méi)有踩过红(hóng)线(xiàn)的。

　　他还表示，如(rú)果关注(zhù)一(yī)下今(jīn)年房地产的开(kāi)发资(zī)金(jīn)来源，可以发现，其实银行的信贷倾向是(shì)不太(tài)愿意给(gěi)房企贷款的，房企(qǐ)的主要资(zī)金来源来(lái)自新(xīn)盘的销售。但今年新房的销售情况相较(jiào)一般。再关注一下，哪(nǎ)些房企能从银行拿到钱(qián)，其(qí)实主(zhǔ)要还是(shì)那些有(yǒu)国企背景的(de)房企，民营房企相(xiāng)对比较(jiào)困难，所以整(zhěng)个行(xíng)业出现了一(yī)个很明(míng)显的分化，无论是在销售(shòu)，还是融资(zī)等各个方面都非常明显。现在有国资背景的房企(qǐ)在资(zī)本市(shì)场表现(xiàn)相(xiāng)对较好，但没(méi)有(yǒu)国资背景(jǐng)的民(mín)营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周(zhōu)刊》表示，在房地产行(xíng)业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具(jù)体到如何挖掘，我们会特别重(zhòng)视企(qǐ)业(yè)的成本优势，更具(jù)体(tǐ)一(yī)点，就是它的净借贷水平(píng)（净负债率(lǜ)）是不是行(xíng)业(yè)内的最低水平；利润率是不是行业内最(zuì)高的；融资成本是否(fǒu)是行(xíng)业内最低(dī)的；建(jiàn)安(ān)成本是否(fǒu)也是业内最低的；这些都(dōu)是(shì)我们看重的一家(jiā)房企的综(zōng)合成本。

　　需要注意的是，能(néng)够同时满(mǎn)足上述条件的房企(qǐ)并不多。即便是(shì)在国央企(qǐ)中(zhōng)，仍有部(bù)分(fēn)房企出(chū)现(xiàn)了“三道红(hóng)线(xiàn)”的“踩线(xiàn)”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的(de)趋势。以A股为例(lì)，《红周(zhōu)刊(kān)》根据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房发(fā)展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西藏城投、中(zhōng)交地(dì)产(chǎn)、中国武夷等国央(yāng)企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京投发展、光明地(dì)产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国(guó)央企房企也踩(cǎi)了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看(kàn)出，即便是有着较稳健(jiàn)特色的国央(yāng)企房企，其财务指标称得上完全健康的(de)仍是(shì)少数。而更(gèng)加值得注(zhù)意(yì)的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地方国企开始大举扩张。而这无疑又进一步考验着(zhe)国央企的资(zī)金链情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的张弛有度尤为重要，节奏(zòu)把握(wò)准确，有(yǒu)助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判(pàn)未来(lái)市场，以及过(guò)于激进(jìn)的(de)扩张(zhāng)拿地节奏也有可(kě)能让房企(qǐ)重蹈此(cǐ)前的(de)高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其配置的一家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的(de)净借贷(dài)比例都(dōu)维持(chí)在33％左右，完(wán)全没有增加杠(gāng)杆比例(lì)。而到(dào)2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到机会(huì)来了，其(qí)开(kāi)始在一线城(chéng)市进行大举拿地(dì)，净(jìng)负债率也由(yóu)此前的33％左右水准提高(gāo)到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该房(fáng)企新购入(rù)地块也实(shí)现了快速的开(kāi)盘利用率，预计(jì)今年(nián)会有更多的楼盘入市。像这类企业就(jiù)符合“最后的赢家”的特点。一方(fāng)面，在于它本身储备了很多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿(yì)元，且其(qí)中一半在一线城(chéng)市，另外(wài)一半也主要(yào)集中在强二线和二线城市；另(lìng)一(yī)方面，它(tā)的扩张是(shì)有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同(tóng)样提(tí)醒道，与之相反，有些(xiē)房企(qǐ)的(de)扩张速度让人感觉又(yòu)回(huí)到了(le)2016年、2017年(nián)，或者说看(kàn)到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民营企业的(de)影子。虽然说，见到机会时(shí)要(yào)出手(shǒu)，但出(chū)手(shǒu)的章法(fǎ)仍要小心，如果负(fù)债(zhài)率扩张得太快，但未来的两年市场没有想象(xiàng)得(dé)那么好，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡(héng)量一家房企(qǐ)的扩张速(sù)度是(shì)否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》表示(shì)，主(zhǔ)要(yào)还是看房企的(de)净(jìng)负债(zhài)率水平，在我(wǒ)看来，这(zhè)个比例如果超过60％，就是扩张(zhāng)得(dé)过于快速了(le)。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比“三道红线”对房企的(de)净负(fù)债率要(yào)求不(bù)得(dé)高(gāo)于(yú)100％要更加严格。陈(chén)昊扬(yáng)解释，当前房地产行(xíng)业的复苏速度并没有那么快，所以要(yào)规避公司净负(fù)债率提高到(dào)一(yī)个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较(jiào)积极(jí)的房企梳(shū)理(lǐ)发现，中交地产(chǎn)、中国金(jīn)茂、华发(fā)股(gǔ)份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利发(fā)展(zhǎn)等(děng)房企(qǐ)2022年(nián)净负债率都在60％之上(shàng)。其中，中交地产净负债(zhài)率持(chí)续居高(gāo)不下，在2020年(nián)至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中(zhōng)国海外发(fā)展、万(wàn)科A、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)、招商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)在践行较积极的拿地策(cè)略(lüè)的(de)同时，也(yě)较好地控制了公司的扩张速度与净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营房(fáng)企

　　或具备(bèi)“最后(hòu)赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们(men)是(shì)以同一筛选标准来看国央(yāng)企与民营房企，但在各(gè)维度(dù)的实际表现(xiàn)上，国央企确实会更胜一筹。如国央企(qǐ)的融资成本更低，融(róng)资渠道(dào)也更(gèng)顺畅，能够做到(dào)想融就融，这样(yàng)，国央企自然而然(rán)就具(jù)有天然优势。

　　虽然(rán)对比民(mín)营房企，机(jī)构(gòu)更加看(kàn)好国(guó)央企(qǐ)，但这也并不意味着，民营企(qǐ)业中(zhōng)就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳(shū)理发现(xiàn)，仍有(yǒu)少数民营房企同样受到机(jī)构(gòu)的青睐。比(bǐ)如(rú)，根据2023年一季(jì)报(bào)，滨江(jiāng)集(jí)团的十大(dà)流通股(gǔ)东中新进(jìn)了“中国工商银行股份有限公司(sī)－景顺长城中(zhōng)国(guó)回报(bào)灵活配置混(hùn)合(hé)型证券投资基金(jīn)”“全国社保基金(jīn)一一六组合(hé)”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年(nián)开(kāi)始(shǐ)，百亿私募珠海(hǎi)阿(物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖ā)巴(bā)马资产管理有限公司就(jiù)长期持有(yǒu)滨江集团。根(gēn)据一季报，该资产(chǎn)公司的几只(zhǐ)产品合(hé)计持有滨江集团9543万(wàn)股，约(yuē)占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨(bīn)江集(jí)团的(de)受青睐(lài)，和其(qí)自身(shēn)的基本面(miàn)表现存在一定(dìng)关系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房(fáng)地产市场整体在走“下(xià)坡路”，但作为(wèi)杭州(zhōu)本土房企的滨江集团仍是表现出较(jiào)强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团在(zài)业绩表(biǎo)现、销(xiāo)售规模、新增土储、股(gǔ)价表现等(děng)多(duō)维(wéi)度都(dōu)表现了较(jiào)强的(de)增长(zhǎng)势(shì)头(tóu)。

　　业(yè)绩方面(miàn)，2020年～2022年(nián)期间(jiān)，滨(bīn)江集团扣非归母(mǔ)净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期(qī)发布的2023年(nián)一季报，今年一季度，滨江(jiāng)集团更是实现(xiàn)了扣(kòu)非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代”仍能保持(chí)自身(shēn)业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密(mì)切。根(gēn)据2022年年报，滨江集团有近七成营收来自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地(dì)区的营收比重只占到(dào)近六成。近三年持(chí)续(xù)稳居杭州房企销售(shòu)排(pái)名第一。

　　与此(cǐ)同时(shí)，滨(bīn)江集团在杭(háng)州(zhōu)的(de)土储补充同(tóng)样(yàng)较为积(jī)极，根据(jù)诸葛找房(fáng)、住(zhù)在杭州网数(shù)据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本(běn)土(tǔ)第一(yī)。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较(jiào)突出表现(xiàn)，也让滨江集团的(de)房企排名迅速(sù)提升。到2023年(nián)，滨江集(jí)团的房企排名(míng)已冲(chōng)进前(qián)十(shí)，根据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江(jiāng)集团实现(xiàn)销售额(é)607.3亿(yì)元，位列房(fáng)企第九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至(zhì)今(jīn)，滨江集团股价翻了(le)超一倍(bèi)以上，而(ér)近期，滨江集(jí)团更是迎来多(duō)家机构(gòu)的集(jí)中(zhōng)调研。滨(bīn)江集团发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了(le)信达证券、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局(jú)重点移至存量赛道(dào)

　　机构在下游(yóu)家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开发只(zhǐ)是房地产产业链上的(de)中游环节，其上游主要(yào)为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材(cái)料(liào)供应商，而下游(yóu)应用行业主要(yào)包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房地(dì)产开发环(huán)节与上(shàng)游材料(liào)端息息相关，新(xīn)盘开工(gōng)不足导致上游不(bù)被看好，机构寻(xún)觅(mì)个股阿尔(ěr)法的思路渐渐移至下游。“中国房地(dì)产行业在进入存量(liàng)房时代，所以对地产产业链，尤其是偏(piān)消费(fèi)属性的家装(zhuāng)家(jiā)居领域，我们相(xiāng)对(duì)看好，因为(wèi)居民保有的住房规模越来越(yuè)大，随着时(shí)间的增加，内装更新的需求(qiú)也会越来越多。美(měi)国过(guò)去的数(shù)据充分(fēn)说明了这一点(diǎn)，在(zài)新房(fáng)销售见(jiàn)顶之后(hòu)，家具消(xiāo)费的(de)增长却一直都(dōu)很好。对(duì)于地产产(chǎn)业链(liàn)，我们(men)相对看好(hǎo)和(hé)内(nèi)装相关(guān)的行业，例(lì)如(rú)消费建材、家居装饰等(děng)。”万家基金人(rén)士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表现的统计(jì)，目前暂(zàn)居前两位的都是来自(zì)家纺赛(sài)道的公司，它们分别是富安娜和水星家纺，特别是前者(zhě)在月线连收七(qī)根阳线的(de)基(jī)础(chǔ)上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖主要从事纺织家(jiā)居、睡眠(mián)家居、生活类产(chǎn)品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示(shì)，报告期内，富安娜实现(xiàn)营(yíng)业收入约6.2亿元(yuán)，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润约1.11亿(yì)元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的(de)十大流通股股东来看，能够发现该股早(zǎo)已成为基金(jīn)重仓股(gǔ)的天下(xià)，彼时包括公募的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜(qián)力价(jià)值、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新价(jià)值和(hé)私募的(de)明(míng)河(hé)2016，都在其中出现，占据(jù)了半壁江(jiāng)山。需要强调(diào)的是，中欧(ōu)的两只(zhǐ)基金都(dōu)是价值(zhí)派基金(jīn)经(jīng)理曹名长(zhǎng)在(zài)管的(de)产品，首季其同(tóng)时重仓的房地(dì)产产业链股票还有金地(dì)集团和(hé)大亚圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言，前几年(nián)曾经(jīng)风光一时的家居板块(kuài)也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度(dù)沉寂(jì)，不过(guò)好(hǎo)在困境反转露出曙光，家居板块中年内表现最好(hǎo)的(de)是(shì)志邦家居。同一时(shí)间段，该股年(nián)内上涨(zhǎng)已(yǐ)经超(chāo)过23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收还是归母净利润，公(gōng)司都实现(xiàn)了(le)同比(bǐ)双升。

　　从公司(sī)的十大(dà)流通股股东(dōng)来看，《红周刊(kān)》发现(xiàn)广(guǎng)发基金经理罗洋(yáng)慧眼独具，一季报(bào)中他管(guǎn)理(lǐ)的广发策(cè)略(lüè)优(yōu)选和广发安宏回报均增加了持股(gǔ)，而这两只产(chǎn)品也成(chéng)为志邦家居十大流通股股东中(zhōng)仅有(yǒu)的两只(zhǐ)公募。有意思(sī)的是，他似乎(hū)对于定制(zhì)家居类标(biāo)的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道(dào)公司金牌橱柜中，他管理的全(quán)部三只产品均登(dēng)榜十大(dà)流通股股东，其也成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除(chú)去家居(jū)家纺外，下游的物业股也越来越被机构所青睐(lài)，不过这类标的(de)大多在香港上市，如(rú)何选择成(chéng)为难题。对此，前述上海公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)举例分析：“物业(yè)服务不是一个(gè)高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市(shì)场化(huà)应该挣(zhēng)的钱，以(yǐ)我曾(céng)经买的(de)绿城服(fú)务为例(lì)，它在中(zhōng)高端楼(lóu)盘(pán)占(zhàn)比是比较(jiào)高的，每年到期的合同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部分项目到期之后，经过两三轮合(hé)同周(zhōu)期还能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业(yè)里真(zhēn)正(zhèng)能做到产品提价的公司很(hěn)少，因为物业(yè)公(gōng)司(sī)很容易一开始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这些固定人员成本的年度增长，不过服务没有特别好，客户没有那么满(mǎn)意，能做到提价难(nán)度是非常大(dà)的(de)。但是该公司能在业(yè)内做到到期之后提价率比较高，这(zhè)跟它的定位和比较好的服(fú)务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖