导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎(hū)意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比(老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套(tào)房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到(dào)了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便(biàn)和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于(yú)四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城(chéng)市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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