饱受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中(zhōng)介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局(jú)联合发布了关于规(guī)范房地(dì)产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收(shōu)取过(guò)高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实(shí)行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市场交易(yì)行为及其(qí)主体进(jìn)行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管理和(hé)调(diào)控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更(gèng)大(dà)，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋(wū)，中介(jiè)费(fèi)约(yuē)为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承(chéng)担(dān)经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意(yì)，可在(zài)规定的收费标准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前并(bìng)未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务(wù)过程中对(duì)收(shōu)费标(biāo)准进(jìn)行明码标(biāo)价(jià)即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收(shōu)取过(guò)程(chéng)中，会结合(hé)房(fáng)屋(wū)价值及工资(zī)标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合(hé)标价(jià)和(hé)捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务(wù)项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费(fèi)前应(yīng)当向交易当事人(rén)出具收费清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市(shì)场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市(shì)场监(jiān)管部门会同有关部(bù)门依法查处(chù)不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出(1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间chū)，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则(zé)，还需(xū)要看(kàn)各城(chéng)1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间市落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目前1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间市场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会(huì)出现中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁(jià)的方式，在(zài)房(fáng)价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向购房者(zhě)单边收费(fèi)的(de)行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于(yú)变相推高了(le)房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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