导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们(men)无法直(zhí)接知(zhī)晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过(guò)剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多万处市(shì)政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商结婚以后他那个越来越大了品住宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？