万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再(zài)次受到(dào)舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人(rén)被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业(yè)主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查(chá)封(fēng)的(de)可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式(shì)明(míng)确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的(de)，人(rén)民(mín)法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子均(jūn)为“已售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷(yé)”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信(xìn)集团手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一(yī)直没(méi)变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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