万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到(dào)舆(yú)论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但(dàn)谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)北京市分公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的(de)是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子(zi)根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基(jī)本(běn)都(dōu)是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被(bèi)精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如(rú)果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去(qù)回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有(yǒu)名(míng)的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到(dào)这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时(shí朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗)，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安(ān)的新东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿(ná)下北京国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北京(jī朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗ng)建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐn)国朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得(dé)到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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