导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需(xū)平(píng)衡(héng)，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着人(rén)人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的(de)县(xiàn)城购买(mǎi)一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和(hé)安全(quán)隐患，并且(qiě)居(jū)住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足(zú)19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态(tài)结(jié)构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的(de)占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不(bù)单(dān)局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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