文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福(fú)一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地势(shì)环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音(fāng)，后续(xù)需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款的形式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时(shí)间走完发达(dá)国(guó)家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预(yù)售资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期(qī)限内无条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的(de)制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售(shòu)资(zī)金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会(huì)存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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