OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近期已同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示(shì)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较大，但其(qí)实不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格继续波(bō)动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前(qián)上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场(chǎng)价格出(chū)现波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示(shì)，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不(bù)少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益(yì)率(lǜ)高(gāo)的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的(de)投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星(xīng)对此表(biǎo)示(shì)，若(ruò)张(zhāng)江园区(qū)最(zuì)终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流没(méi)有造成(chéng)大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会(huì)最(zuì)终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张江光大园项目出(chū)租率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落(luò)。在(zài)随(suí)后召开(kāi)的业绩(jì)说明会(huì)中管理人就相关全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制(guān)事项进(jìn)行(xíng)了解释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一(yī)定提(tí)振，二级(jí)市(shì)场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和线下的扩(kuò)募(mù)说明会(huì)上，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了(le)市场(chǎng)各(gè)方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，据悉(xī)新区国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航(háng)天产(chǎn)业(yè)、信息(xī)技(jì)术(shù)等产业客(kè)户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向(xiàng)书(shū)来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履(lǚ)约保证金给全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目一季(jì)度末(mò)也(yě)有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置(zhì)率为何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释(shì)，张江光(guāng)大(dà)园一(yī)直以来都坚(jiān)持(chí)以(yǐ)市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调(diào)租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市(shì)场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作(zuò)了一定(dìng)的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大(dà)园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金(jīn)水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些差异化(huà)，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多(duō)平的大平层，楼的(de)成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平(píng)的(de)面积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老(lǎo)资(zī)产(chǎn)的管理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产(chǎn)业空(kōng)间(jiān)资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来(lái)的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也是(shì)至(zhì)关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的(de)信心。”

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