近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资(zī)者注(zhù)意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来源为持有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格(gé)的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基(jī)金募集(jí)材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为(wèi)进行投(tóu)资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施(shī)证券(quàn)投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红报，而是(shì)由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资(zī)品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份(fèn)额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基(jī)金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经(j外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红īng)营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于企业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济及市场的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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