饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等问题，加重交加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差易(yì)当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发(fā)展，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)二(èr)手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不(bù)低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来(lái)完(wán)成。但(dàn)很多(duō)中(zhōng)介利用信息不(bù)对称等问(wèn)题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些(xiē)服(fú)务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在(zài)内(nèi)的相关(guān)市(shì)场(chǎng)交易行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理和调(diào)控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地(dì)产经纪(jì)服务收费及中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据这样(yàng)的(de)规定(dìng)：“少数特(tè)别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介(jiè)费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多(duō)少(shǎo)由各(gè)中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过(guò)程中对收(shōu)费标准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应(yīng)当在(zài)经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标(biāo)准，不得(dé)混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提(tí)供的基本(běn)服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务(wù)项目和(hé)收(shōu)费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前(qián)应当向交易(yì)当事人出(chū)具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部(bù)门提(tí)出(chū)的(de)意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即(jí)只是(shì)纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细(xì)则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一(yī)半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样(yàng)的(de)情(qíng)形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会(huì)出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费(fèi)的(de)行为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会利(lì)用其支配地位，在原先经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际(jì)上相当于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出(chū)严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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