万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们(men)的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可(kě)能没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

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　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架(jià)了“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主体是(shì)中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有(水娃是几娃？ 水娃是什么颜色yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态(tài)呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民(mín)法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除(ch水娃是几娃？ 水娃是什么颜色ú)查封(fēng)，同时可(kě)以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布《最高人(rén)民(mín)法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购(gòu)房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支(zhī)付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支(zhī)付了(le)部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回(huí)本(běn)，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第(dì)一(yī)个豪(háo)宅(zhái)项目(mù)，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还(hái)是每(měi)棵(kē)成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠定(dìng)了(le)中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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