5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了(le)三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房(fáng)地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还(hái)是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的(de)基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入(rù)利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季(jì)报(bào)交出的(de)也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信用问(wèn)题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶(xiāo)售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的浪(làng)潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会(huì)。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本(běn)保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在(z李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶ài)持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的(de)资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产业(yè)链的(de)复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它(tā)的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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