近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时应(yīng)了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员(dòng)。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的(de)预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预(yù)期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增值(zhí)部(bù)分(fēn)不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提(tí)醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权(quán)项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产(chǎn)权(quán)类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的(de)可供分配(pèi)金(jīn)额(é)预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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