OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲库提前退租(zū)的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响其内外价(jià)值，投资者应(yīng)理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释(tíng)旗下(xià)芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的(de)价(jià)格(gé)小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光(guāng)大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级(jí)市场价格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避(bì)的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格下跌(diē)，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一(yī)位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健类投(tóu)资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期本(běn)身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最终还(hái)是落到租金收入(rù)受不受影响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现回(huí)落。在随(suí)后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价(jià)格表现也趋于(yú)平(píng)稳。据(jù)了解文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营(yíng)团队(duì)表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意(yì)向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后(hòu)，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没(méi)想到(dào)仅过了(le)不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎(yíng)来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市(shì)场(chǎng)各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负(fù)责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息(xī)技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在(zài)着(zhe)手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户(hù)。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化(huà)。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人有(yǒu)那么(me)多(duō)储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)解(jiě)释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来都坚持(chí)以市场化(huà)运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户(hù)的(de)调租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退(tuì)租正好发(fā)生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情(qíng)况没有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边也作了(le)一定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两千(qiān)多平的(de)大平层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单(dān)层以一(yī)千平的(de)面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合(hé)营销方面(miàn)能更(gèng)加(jiā)充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这(zhè)些(xiē)都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空(kōng)间(jiān)资产上市(shì)平(píng)台目标(biāo)的(de)坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和它未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步，也是(shì)至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们(men)可能(néng)面临了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设(shè)发展过程(chéng)中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算(suàn)是(shì)一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的(de)所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的(de)信(xìn)心。”

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