近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债(zhài)券派息，但不等(děng)同(tóng)于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前(qián)提(tí)是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目每(měi)年的(de)现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，反函数的性质是什么意思，反函数得性质二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的(de)资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人(rén)实力等多(duō)重因素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍在(zài)，反函数的性质是什么意思，反函数得性质叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议(yì)投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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