万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位(wèi)于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这(zhè)些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难(nán)怪(guài)有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额(é)高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实(shí)际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的(de)拍(pāi)卖页(yè)面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早(zǎo)就(jiù)把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除(chú)查封(fēng)，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的(de)，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国妥否的意思是什么，妥否的用法际信托有限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的“高端(duān)路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖(wā)出(chū)背后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国(guó)际(jì)信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集(jí)团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述(shù)被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)妥否的意思是什么，妥否的用法下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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