OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此(cǐ)前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关注(zhù)哲库(kù)科技后续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思益人相关(guān)负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前退租的可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随(suí)着二级(jí)市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产(chǎn)品(pǐn)年(nián)内二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺(shùn)利解(jiě)决招商(shāng)，平(píng)稳(wěn)过(guò)度对经营现金(jīn)流(liú)没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下调至(zhì)得这么(me)急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购(gòu)入基(jī)础说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线(xiàn)上和(hé)线(xiàn)下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目的(de)信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到(dào)仅过(guò)了(le)不到三(sān)周(zhōu)的(de)时间(jiān)，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息的(de)第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可(kě)能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们一些(xiē)空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江光大(dà)园项目一季度末也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近30％的(de)空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的(de)空置率为何未(wèi)能得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户(hù)的调租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率下(xià)滑(huá)情(qíng)况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两(liǎng)千(qiān)多平的大(dà)平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一(yī)千(qiān)平的(de)面(miàn)积为主，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的(de)物(wù)业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区域(yù)内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新(xīn)老资(zī)产(chǎn)的管(guǎn)理(lǐ)人都变成(chéng)了(le)一(yī)家(jiā)，后续我们(men)在资源(yuán)共享和(hé)联(lián)合营销方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们(men)实(shí)现(xiàn)基(jī)金扩(kuò)容(róng)的第一步，也是至(zhì)关(guān)重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了(le)一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历(lì)的(de)相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预(yù)期(qī)和市场的(de)信心。”

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