导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑(yí)，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明(míng)显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机)超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是(shì)居民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含(hán)现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调(diào)查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求(qiú)，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhō艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机ng)央经济(jì)工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调(diào)查(chá)的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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