饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源(yuán)优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重交易(yì)当事(shì)人负担(dān)、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体管理、明(míng)确(què)经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格(gé)实行(xíng)明码标价(jià)等十方(fāng)面(miàn)，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省(shěng)城(chéng)规(guī)院住房政策(cè)研究中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介(jiè)利用信息(xī)不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地(dì)产经纪服务行业关(guān)注最多的一个(gè)话题，便(biàn)是(shì)房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金(jīn)额不低的中介费(fèi)。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双方共(gòng)同承担(dān)经纪(jì)服(fú)务(wù)费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)的最(zuì)早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设(shè)部(bù)下发的《关(guān)于房地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易(yì)各(gè)方协商同意，可在规(guī)定的(de)收费标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服(fú)务收(shōu)费多(duō)少由各中(zhōng)介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪(jì)服(fú)务机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或(huò)渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容和收费标准，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明(míng)确服务(wù)项目(mù)和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出(chū)具(jù)收费清(qīng)单(dān)，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平(píng)均水平(píng)的(de)房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措(cuò)施进行(xíng)重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查(chá)处不(bù)按(àn)规定(dìng)明码标(biāo)价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则(zé)实(shí)行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要(yào)还是规范行(xíng)业(yè)，打击(jī)收费过高(gāo)的(de)经(jīng)纪机构，但对(duì)市(shì)场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家(jiā)收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定(dìng)其中的(de)细(xì)则，还需要看各(gè)城市(shì)落地执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目(mù)前市(shì)场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影响(xiǎng)，这(zhè)对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二(èr)手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上(shàng)下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者(zhě)来承担。即(jí)使(shǐ)一些房(fáng)东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费(fèi)用(白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因yòng)，而(ér)这部分(fēn)费用，房(fáng)东往(wǎng)往(wǎng)会将其(qí)转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于(yú)变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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