5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机(jī)构(gòu)对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对(duì)房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现了三(sān)年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(ni定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别án)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募(mù)对(duì)于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地(dì)房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的(de)优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的(de)资产会(huì)有(yǒu)更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益(yì)于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国(guó)资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观(guān)定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别察国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着(zhe)一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市(shì)四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的(de)要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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