文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外什(shén)么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长效机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的(de)资金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色，纵观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住(zhù)房纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌供(gōng)不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国(guó)内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住(zhù)房分配货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经(jīng)济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的(de)商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经(jīng)二十(shí)多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行(x纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌íng)到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发(fā)企业预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款项应当用于(yú)有关(guān)的(de)工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全国并(bìng)没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经(jīng)过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同(tóng)以及(jí)订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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