OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日(rì)的(de)下跌走势(shì)，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人(rén)相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步(bù)启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新(xīn)区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租(zū)率(lǜ)下跌并不(bù)会从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)的(de)事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开(kāi)始震(zhèn)荡(dàng)走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致(zhì)二级市场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不(bù)过(guò)，在(zài)上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的(de)原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资金有所流(liú)出(chū)，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时(shí)表示，目(mù)前(qián)随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基(jī)本面、情绪(xù)面等多(duō)重(zhòng)因素(sù)影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人(rén)士表示，今(jīn)年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具(jù)备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高(gāo)如(rú)星(xīng)对此表示(shì)，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利(lì)解决(jué)招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的(de)影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调(diào)至得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期(qī)本身园区类资(zī)产就回调(diào)不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响(xiǎng护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗)多(duō)大，估计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季(jì)报中(zhōng)披露的(de)张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大(dà)园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正(zhèng)常(cháng)转化后(hòu)，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过(guò)了(le)不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来(lái)了新(xīn)的(de)考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行了(le)沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并(bìng)同(tóng)步启动(dòng)了(le)应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通(tōng)过(guò)签(qiān)署租(zū)赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权(quán)益(yì)人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和(hé)换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定的(de)资源(yuán)调(diào)配和(hé)倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目(mù)在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单(dān)层以一千平的面(miàn)积(jī)为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租(zū)户自(zì)身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能(néng)更加充分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备(bèi)资(zī)源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平(píng)台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能(néng)面临(lín)了一些突发(fā)情况需(xū)要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学(xué)城这三(sān)十年建设发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当(dāng)前突发(fā)事件的(de)所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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