一线城(chéng)市，也不(bù)端着了。

　　昨天(tiān)，深圳取消二手房(fáng)指导(dǎo)价的消(xiāo)息在房产圈刷屏了。

　　这条(tiáo)消息为(wèi)什么这么重要？首先二(èr)手房指导价被称(chēng)为(wèi)“核弹级(jí)”政策，其次深圳几乎(hū)是最后一个还在“认真”实(shí)施这条政策的城市，最后深圳是房(fáng)价前三的核心城(chéng)市。所以，深圳的一举一动都(dōu)具有风向标(biāo)意义。

　　有(yǒu)分(fēn)析人士指出(chū)，深圳二手(shǒu)房指导价如果取(qǔ)消(xiāo)，首先(xiān)有(yǒu)利于深圳二(èr)手房回暖，然(rán)后二(èr)手(shǒu)房回暖有(yǒu)利(lì)于深圳楼市总体(tǐ)回暖，最后深圳(zhèn)楼(lóu)市回暖(nuǎn)有利于全国楼市回(huí)暖(nuǎn)....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出(chū)？

　　昨天，深(shēn)圳疯传“二手(shǒu)房指(zhǐ)导(dǎo)价”正(zhèng)式结束。传言称：二手房贷款不按官(guān)方参考价（指导价(jià)），银行核定房价以网(wǎng)签备案价和(hé)评(píng)估价孰低为准。

　　自此，参考(kǎo)价真正变(biàn)成(chéng)了“参考价”。

　　目(mù)前没有看到官方(fāng)文件(jiàn)。据证(zhèng)券时报(bào)21日消息(xī)，目前深圳多家大行(xíng)表示“尚未接到正式通知，目前仍(réng)按参考价办(bàn)理按(àn)揭”。所以还需要持续(xù)的关注。

　　易居研究院研究(jiū)总监严跃进(jìn)认为，本次政策(cè)大(dà)概(gài)率为真，更(gèng)多体现为银行贷款等领域(yù)按照新(xīn)的规(guī)则进行，但不(bù)会出台正式文(wén)件。

　　有时候，有些事情，是不用发文件的(de)。毕竟(jìng)可以“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月(yuè)8日，深圳(zhèn)楼市二手(shǒu)房指导价横空出世(shì)。当时(shí)，深(shēn)圳一口气公布了全市3595个戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班小区的参考(kǎo)价，很(hěn)多南(nán)山、福田、宝安中心区(qū)的高价盘(pán)，直接(jiē)按照(zhào)当时的市场价打了5折、6折来“指导”，银行只能按照指导价来计算首付(fù)、发(fā)放(fàng)贷款。

　　当(dāng)时大家还不(bù)觉得厉(lì)害，但经(jīng)历了这两年(nián)的痛(tòng)苦(kǔ)，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子(zi)，市场(chǎng)价1000万的房子，如果不“指导”，可以(yǐ)首付3成即(jí)300万；如果指(zhǐ)导价打七折即700万，那么首付3成210万，加上需(xū)要(yào)全款支付的部分，实(shí)际首(shǒu)付去到(dào)了(le)510万，相当(dāng)于首付5成了（多给210万(wàn)首付）。这直(zhí)接让(ràng)大(dà)批量买(mǎi)家，失去了购(gòu)房能力(lì)，相当于强势“降杠杆(gān)”。

　　自深圳推行二手(shǒu)房参考(kǎo)价以后(hòu)，东莞、宁波、成都戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班、三亚、西安(ān)、合肥、广州等10多个城(chéng)市陆续(xù)跟进。事实也确实证明了(le)，这条政策的(de)“核弹(dàn)”级别(bié)。

　　到了(le)2021年10月，根(gēn)据安居客(kè)的(de)统计，实(shí)施(shī)二手房指导价的10个城市(shì)，有(yǒu)8个挂牌价降了(le)。

　　2022年(nián)受到疫情的影响(xiǎng)，二手房更是(shì)惨不(bù)忍(rěn)睹。以2022年(nián)12月数据为例，全国70个大中城市(shì)房价(jià)只有6个同比上涨(zhǎng)，其他(tā)的泥(ní)沙俱下。

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　　深(shēn)圳，有人(rén)付(fù)出了沉(chén)重代价

　　据深(shēn)圳乐有家研究中心数(shù)据(jù)显示：成(chéng)交量上，二手房指导价出台当年，深(shēn)圳二手住宅(zhái)成交量同比下滑57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交量(liàng)同比下滑(huá)47％，全年成交量仅2.2万(wàn)套，创近二十年(nián)最低记(jì)录(lù)，相(xiāng)较(jiào)2020市场高峰缩水近八成。

　　价(jià)格(gé)方面，与二(èr)手房指导价发(fā)布当(dāng)月(yuè)相比(bǐ)，如今(jīn)二手(shǒu)房(fáng)挂牌价低(dī)于(yú)及(jí)接(jiē)近参(cān)考价(jià)的房源占比大幅(fú)增加。2023年一季度，深圳各区二手房成交TOP10小区(qū)中(zhōng)，过半(bàn)成交(jiāo)价低于参考价。

　　只有真实经历其中的(de)人，才能深切的感知其(qí)威力。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的新(xīn)闻不绝于耳。

　　据说一位码农三(sān)年前高杠杆买了2套华润(rùn)城，月供12万，最(zuì)终亏(kuī)损1000万(wàn)破产(chǎn)。据媒体推测，如果案例属实，买家的(de)实(shí)际购(gòu)房成本高达20万/平(píng)，目前价格跌(diē)至14万/平，叠(dié)加这三年的房贷(dài)和持有成本，差不(bù)多亏损超千万。

　　深圳一大批人这两年感受到了(le)太多“心(xīn)酸”。二(èr)手房成(chéng)交量创(chuàng)下多年新低(dī)，学区房神话不再，房产中(zhōng)介的日子(zi)难(nán)过，投(tóu)资客挥泪斩仓....

　　在(zài)稳楼市(shì)的基调(diào)下，2022年以来，实施了(le)二(èr)手房(fáng)指导价的城市陆陆续续(xù)低调退出，目前只(zhǐ)有深圳(zhèn)还(hái)是最后的(de)“堡垒”。

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　　“风向标”意义(yì)明显

　　最(zuì)近(jìn)一线城市也(yě)不端着了。

　　近日，北京(jīng)在房山区(qū)试点多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策。上(shàng)海也考虑予(yǔ)以多孩家(jiā)庭在新房计分制度政策上的支持。

　　从最新公(gōng)布的3月份70个大中城市商品(pǐn)住宅销售价格变动(dòng)情况来看，广(guǎng)州、深(shēn)圳的新房、二手房价格仍然是同(tóng)比(bǐ)去年依然是下(xià)降(jiàng)的(de)。

　　北京(jīng)、上海已经(jīng)同比(bǐ)增长(zhǎng)了，其他(tā)二线城市如杭州、成(chéng)都、南京、合肥等城(chéng)市价格都是同比上涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳能不急(jí)吗？

　　事实上(shàng)，上面可能更急。3月份，两(liǎng)部门(mén)联(lián)合发文，全面推(tuī)动二手(shǒu)房(fáng)“带押过户”全国(guó)实施，这是一(yī)条被广泛好(hǎo)评的新政。对于激活二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)，具有定海(hǎi)神针(zhēn)般的作(zuò)用。

　　住建部部长倪虹(hóng)近日更是指出：建(jiàn)筑业、房地产企业(yè)要(yào)发(fā)挥国(guó)民经济“顶梁(liáng)柱”“压(yā)舱石”作用。回归到常识(shí)，从字面理解一(yī)下(xià)这两个词，意思就(jiù)是——顶(dǐng)梁柱(zhù)如果(guǒ)不行了(le)，上(shàng)面不(bù)就塌(tā)了(le)嘛？压舱(cāng)石(shí)如果压不(bù)住(zhù)，小船不就(jiù)翻(fān)了？

　　也许，今(jīn)年(nián)扶持楼市(shì)的政策(cè)，还有一(yī)大(dà)波正(zhèng)在路上...

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