导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业(yè)需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的(de)近三成(chéng)都(dōu)是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国(guó)未来(lái)地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察(chá)中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看(kà谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别n)似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计(jì)数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累(lèi)谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若(ruò)去(qù)除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们(men)测算(suàn)得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他(tā)国(guó)家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的(de)差异(yì)也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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