OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示(shì)，近期已同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的(de)可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投资(zī)者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格(gé)继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万率有所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市(shì)场价(jià)格(gé)出现(xiàn)波动(dòng)。”一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险规避的(de)原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二(èr)级(jí)市场价(jià)格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也(yě)得(dé)到一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业(yè)内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金(jīn)执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流(liú)没(méi)有造成大(dà)的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落到租金(jīn)收(shōu)入(rù)受不受影响，影(yǐng)响多(duō)大(dà)，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就相(xiāng)关(guān)事(shì)项进行了解释(shì)说明(míng)，市场(chǎng)信心得(dé)到了一定提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示(shì)了(le)对张江光大(dà)园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合(hé)同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到回(huí)升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各(gè)方的(de)广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间(jiān)即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还(hái)是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备转化为实际租(zū)户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了(le)我们(men)一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的(de)态(tài)度(dù)，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多(duō)储备(bèi)租户(hù)，之前的空置(zhì)率(lǜ)为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目(mù)的(de)大租户退(tuì)租(zū)正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市场情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这(zhè)边也(yě)作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给租户(hù)的分隔(gé)空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多(duō)平的(de)大平层(céng)，楼的成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租(zū)户自(zì)身(shēn)也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方(fāng)面(miàn)能更加(jiā)充分发(fā)挥协(xié)同效应(yīng)，相信可(kě)以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业(yè)空间资(zī)产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资(zī)本(běn)平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们实现基金扩容的(de)第一步，也是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这(zhè)和(hé)我们在张江科(kē)学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一(yī)切可能化解当前突(tū)发事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预期(qī)和市场的信心。”

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