5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗(yè)红利(lì)时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业(yè)的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次(cì)是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人(rén)抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这样(yàng)的(de)认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业(yè)务(wù)为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万(wàn)平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价值更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资(zī)成本看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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