5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头(tóu)股从排(pái)位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么(me)投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而(ér)目前居民(mín)的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布(bù)局(jú)的(de)例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字(zì)上看，一(yī)季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证耐克品牌和乔丹品牌是什么关系全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”耐克品牌和乔丹品牌是什么关系>

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的(de)过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大(dà)增速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存(cún)压(yā)力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比同行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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