近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施(shī)资产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心运营(yíng)高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分(fēn)产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有一定的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的(de)信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益(yì)的影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再(zài)能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额(é)单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的(de)可供分(fēn)配金额预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸