5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(niá河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话n)市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(n河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话ián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是万(wàn)科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争力公司(河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一(yī)的(de)上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服(fú)务(wù)为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利(lì)润规模(mó)大幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这(zhè)也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地(dì)产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市场表现也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了(le)半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不确(què)定(dìng)性的压力(lì)仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数(shù)的、做(zuò)得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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