饱受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布(bù)了(le)关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用房源(yuán)客(kè)源(yuán)优(yōu)势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信息(xī)等问(wèn)题(tí)，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理(lǐ)、明(míng)确(què)经纪服务内容、合(hé)理确定经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？中原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首(shǒu)席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易(yì)成(chéng)本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居民往往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但(dàn)很多中介利用信息(xī)不对称等问题(tí)，将非(fēi)必要(yào)的(de)收(shōu)费(fèi)夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居(jū)民造成额(é)外的负担，而且这(zhè)些服(fú)务事项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内(nèi)的(de)相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介(jiè)收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机(jī)构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)。引导由交(jiāo)易(yì)双(shuāng)鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号(hào)文(wén)），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二(èr)手房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务(wù)等57个政府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)多(duō)少(shǎo)由各中介(jiè)机构(gòu)自行(xíng)决(jué)定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实(shí)际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的(de)中介(jiè)费(fèi)率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过(guò)程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在具体鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？收取过程中，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算(suàn)出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提供的(de)基本(běn)服务和(hé)延伸服务(wù)，应当分别明确(què)服务项目(mù)和(hé)收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪(jì)机构，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会(huì)同市(shì)场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不(bù)按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部(bù)门(mén)提出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文件而非规(guī)定，未(wèi)来如何(hé)具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同(tóng)税费(fèi)等(děng)都可能(néng)对(duì)交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费(fèi)，但(dàn)在一些热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费(fèi)及(jí)税费均由购房者(zhě)来(lái)承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些(xiē)房产(chǎn)中介(jiè)公司将(jiāng)其视(shì)为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能(néng)会(huì)利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务(wù)收费的基(jī)础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上相当于变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提出严(yán)禁(jìn)操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费，不(bù)仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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