万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的(de)豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可(kě)能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的(de)报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可(kě)以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支(zhī)付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子均为“已(yǐ)售未(wèi)网(wǎng)签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高(gāo)的(de)国民知名度(dù)，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进(jìn)入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地(dì)步(bù)，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫(hè)集团(tuán)和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次(cì)列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上(shàng)述被(bèi)执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过在实(shí)控人都成(chéngwrite的过去分词怎么用，write的过去分词英语)为老赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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