万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是(shì)中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证(zhèng)实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的(de)方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高(gāo)的(de)国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西(xī)宸(chén)的尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了(le)多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括(kuò)海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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