导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热唇炎吃什么维生素，唇炎吃什么维生素好烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很(hěn)大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中(唇炎吃什么维生素，唇炎吃什么维生素好zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平(píng)的(de)一半。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián唇炎吃什么维生素，唇炎吃什么维生素好)常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益(yì)于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超(chāo)预(yù)期。

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