近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获(huò)取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二(è漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里r)级市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是(shì)本金(jīn)与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部(bù)分之间(jiān)的(de)比例是(shì)变(biàn)动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临(lín)极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的(de)分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gō漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里ng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级(jí)市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年(nián)限收回(huí)本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额(é)包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的(de)现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带(dài)来(lái)的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里